当サイトについて
大家業を営む私の不動産投資実録やそのなかで得たノウハウを正直に記録していきます。経験ゼロからはじめた私の実録が誰かのお役に立てればこれ幸いです。大家勉強会など企画しますのでその際はよろしくお願いいたします。
大家の勉強会など主催しています。
— 正直大家さん林＠編集長兼大家 (@shoujikiooya) February 19, 2020
札幌と東京で開催していますよ。
開催の告知はこちらのツイッターで行っています。気になる方はフォローしておいてください。
不動産投資をはじめた理由
人口減少社会で不動産？？？
じつは私は不動産投資に対して否定的でした。「人口減少社会で不動産なんて余るに決まっているじゃん」と思っていましたので。
でも大金持ちは不動産もってるよなぁ～
一方で「大金持ちはみんな不動産保有している」とも思っていました。資産のバランスをとるためにはいいかもなと。
不動産はインフレに強い
ちょうど現金で小銭を持っていたものですからインフレは怖いと感じていました。インフレターゲット政策はいつ強められるか解りませんし。
不動産ならば店子が変わるタイミングで家賃変動も可能ですし、インフレならば売却利益（額面では）も見込めます。
一番大きいのは高齢でもできそうなこと
私はインターネットにかかわる事業を営んでいるのですが、「いまはいいけど50歳60歳となったときに若者とまともに競争できるだろうか？」「だって老眼はじまってるじゃん！」「老眼じゃ小さい画面みえないやんけ！」と思い始めたのです。
そうなると高齢でもできそうな大家業というのは俄然魅力があるなと。
趣向とキャリアを活かせるかも
もちろん海千山千のライバルも多いのははっきりしています。しかし元々地理好きで土建屋の息子である私は不動産事業にむいているかもと思えてきましたし、不動産系のメディアを運営するというオプションも考えられるのでこれまでのキャリアも活かせるかもという思惑もあります。
結論としては
・インフレ対策
・高齢になってからの仕事を今から確保する
この2点を理由として不動産投資というか大家業をはじめることにしました。
その行動実録を掲載していくこととします。
【実録】行ったことを順番に記載
2019.10～
1.ネット検索でざっくりと調査
2.本を数冊購入
3.youtubeでも勉強
4.定番サイトを毎日みる
2019.11～
5.地元の不動産会社（仲介・管理）に行って相談してみる。
6.ネットではじめてでも取り組みやすそうな業者を探す
7.資料請求してみる。
8.電話相談
9.業者訪問
10.検討
11.購入 手続き
12.火災保険加入
2019.12～
13.はじめての家賃収入
実録詳細
1.ネット検索でざっくりと調査
まずはネットで不動産投資についての基礎の基礎を検索して勉強・・・というより勉強するための素材を探しました。いい書籍やブログやyoutubeチャンネルを探しました。とくに大家目線で書かれたものを重点的に探しました。不動産業者やデベロッパー目線のモノは立場が異なるのでこのタイミングの私には役に立たないと思いましたので。
2.本を数冊購入
大家目線で評判もよさげな本を数冊購入しました。書籍名は長いので省略して掲載します。敬称略。
・まずはアパート一棟、買いなさい! ／石原博光
・ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 ／加藤ひろゆき
・貯金100万円から月収50万円生活 ／広之内友輝
・「物上げ業者」から買いなさい ／桑田泰
・正直不動産 ／大谷アキラ
これらの本を買いました。ガラボロ、指値、労働力投入、両手・片手、物上げ業者、三為・再販・媒介（仲介）、営業、フォーカルポイントなどなどの言葉も学べました。
3.youtubeでも勉強
youtubeでも不動産ジャンルはひとつの人気ジャンルのようでした。楽待の【空きや再生人シリーズ】は面白いです。ただし動画は見るのに時間がかかるのがネックかもしれません。
4.定番サイトを毎日みる
楽待・不動産連合隊・健美家の3つが3大定番サイトだと某先輩から習ったもので毎日みていました。この地域でこの面積ならこのくらいかな～というのが解ってきた・・・といいたいところですがまだ解ってません。
それから大家目線のサイトだけでなくSUUMOやアットホームなどの店子目線のサイトもよくみたほうがよさそうです。こちら側からのほうが相場観わかりやすいかもしれません。
5.地元の不動産会社（仲介・管理）に行って相談してみる。
地元の大手不動産屋の事務所が近所にあったので相談にいってみました。購入とその後の管理についての相談です。
ここで物凄く重要だけれどよく考えたら当たり前のことを学び＆実感させられます。
それは・・・「いい物件は初心者になんか売ってくれない」
冷静に考えれば当たり前ですよね。いい物件ならば不動産業自ら保有するか、お得意様大家に声をかけるか、このどちらかです。我々のような俗にいう「川下」には余った物件しか降りてきません。この当たり前の事実をしっかり実感することができました。実績がないと相手にもされないということです。
もちろん不動産業者さんはもっとやんわりとした言い方でしたけども。
6.ネットで初めてでも取り組みやすそうな業者を探す
初心者は割安のいい物件は買えないという前提で探しました。初めての物件購入なので下記の点を考慮しました。
・業者の信頼性（騙されないか不安だったので）
・ローリスクローリターンタイプ
・インフレ対策
現金の一部ををインフレ対策として不動産に変えたいという意図もありました。これらを勘案して勘案して勘案して・・・A社という業者をピックアップしました。上場企業ですので信頼性はありますし、株も買っておけば邪見に扱われることもないのではないかと考えました。主流物件は首都圏ワンルームですね。
7.資料請求してみる。
ネット上から資料請求してみました。おなじみといっても過言でない不動産投資をするべき理由や、都心ワンルーム需要がまだ伸びるというタイプの資料でした。あとはサービスの特徴が若干という感じ。それほど詳細ではないように感じました。
8.電話相談
資料請求したらすぐに電話がかかってくるタイプでした。私は入電も想定していたのでホイホイと話込み、札幌営業所があるということで訪問してみることにしました。
9.業者訪問
A社札幌営業所に訪問いたしました。胡蝶蘭が置かれていましたよ。
ここではむこうからの説明とこちらの質問を2～3時間ばかり行いました。
印象に残っているのは
などなどの話に加えて、税金や手数料や管理費などの実務的な話をしてもらいました。
逆に私のほうからも質問させていただきました。
答えにくいに質問をしてしまいましたが誠実に回答してくれていました。ここでごまかしを言うタイプだったら私は帰っていましたね。
これも答えのない質問でした。あとから思ったのですが東京に限れば世界的なイベントが定期的に開催されるので極端な心配は要らないかもしれません。オリンピックがどうこうよりも第二のリーマンショック的なことのほうが心配すべきことではないかなと。
もっとたくさん話していただいたのですが印象的なのは上記でした。
私としては総じて好印象でしたので、物件を提示してもらいました。20件近くは動いている物件がありました。23区を中心とした立地で駅から徒歩10分県内の物件が主流で、すでに住居がいるオーナーチェンジ物件が大半でした。豊島区、文京区、品川区、杉並区などの物件が提示されて、私は最終的に文京区の物件と杉並区の物件が気になりつついったん帰って数日間検討することとしました。
その後、電話でもいろいろ質問させていただきました。
10.検討
さあじっくり検討です。はじめての不動産購入でありますので要領を得ない面はありますが、自分なりに頑張りました。
チェックした部分
・立地確認 グーグルマップなど
・近隣環境 コンビニ、スーパー、学校、交番など
・大島てる
・ハザードマップ
・公示地価
・家賃相場
・A社の評判
・利回りと実効利回り
なぜか売買相場はチェックし忘れるというポンコツぶりも発揮。（いま考えればそもそもチェックすべき要素が全然足りていないです。）
この少しあとに現地確認も行いました。
立地：最寄り駅からはたしかに徒歩10分以内でしたが2番目に近い駅からは坂道がきつく徒歩20分近くかかりました。むしろ距離的には3番目に近い駅（ほどほどに大きな駅）のほうが平坦な道で使いやすそうでした。コンビニは徒歩30秒！ミニスーパーも徒歩1分と生活は便利そうです。交番も徒歩1分くらいにあったので安心感もあります。
大島てる：掲載無し。
ハザードマップ：ハザードマップではギリギリ「色付き」の物件でしたが、実際にいってみると坂の中腹の立地で、ほんの数メートルで色付きの外側であり過剰な心配は要らないと判断。
公示地価：公示地価と面積を掛け合わせると提示価格の70％ほど。上物の価格を正確に査定する方法はわかりませんでしたが、おおそらく10％ほど。残りが業者の粗利と類推しました。かなり業者の粗利が多く厳しいですが、「川下」だとこんなもんかなとこのときは思いました。※いまならもう少し安く買う方法を考えてストップしたかも。
A社の評判：ネット上ではまずまずの印象。不動産屋は悪い口コミが多発するのが普通と思っていたので拍子抜けしたくらいです。ただ情報量として多くなく判断しかねるという感じでした。
利回りと実効利回り：表面利回りは5.0％。東京都心だとこのくらいが普通の範疇。管理費・修繕積立費を差し引いた利回りは4％ほど。※あとから学んだのですが東京ワンルームは管理費・修繕積立費を引いたあとの利回りはみんな3.9％前後ですね。（2020年現在）
東京都心は値下がりリスクは小さく、値上がりの可能性もあると楽観的に考えれば低利回りも納得ですが、果たして…
諸々の事象を考えて悩んだのですが、当初の目的である「実績作り」「インフレ対策」という視点で考えて購入を決断します。※いま考えればもっと低価格帯の物件で経験を積んでもよかったかも。
11.購入 手続き
A社に購入するむねを伝え、営業所で契約。重要事項説明などは丁寧な印象です。
この段階になるともう迷ってはいないので粛々と進める感じです。ただし日程はタイトでした。購入価格は1000万円台。私が代表取締役を務める法人での購入です。
12.火災保険加入
ワンテンポ遅れて火災保険加入しました。ここも私の大きな課題なんですが差がよくわからずに業者の勧めるものにのっかっただけという感じ。研究したほうがいいですね。これは今後の課題です。
13.はじめての家賃収入
2019年12月某日はじめての家賃収入が振り込まれました。管理もA社になっているのでA社からの振込です。大家は初めての経験なので少し感動しましたよ。
というわけで無事に大家デビューを果たすことができました。最初の問い合わせから21日後には家賃報酬が発生するというスピード感はまずまずだったかとは思うものの反省点もいっぱいです。下記でまとめていきますね。
14.反省点と今後の課題
はじめての不動産投資でしたので、正直にいってうわついたまま購入してしまったなと思います。目的が「インフレ対策」「不動産投資の実績作り」であったことを踏まえて、反省点を箇条書きにしていきます。
反省点
・もっと安く購入する方法はあったはず。
・実績作りならもっと低額な物件でもよかった。
売買相場や類似の物件のデータをもっとよくみておくべきだった！いくら川下大家とはいえ高値だったかなと反省しています。
それからそもそも実績作りならリスクというかコストの低い物件でよかったわけです。500万円以下で十分でした。
物件の値下がり率が想定より小さくなれば結果OKとなるでしょうけども、ちょっと戦略的とは言えないですよね…。
しかしながら、すぐに家賃報酬にもなっていますしクズ物件というわけではないので出口戦略（といってもそれほど選択肢はない）について不動産会社とじっくり相談してこようと思っています。
15.まとめ
いろいろ長々＆ゴチャゴチャと書いていますが、現時点では反省はするものの後悔はしていません。やはり実践してみると学びのレベルが違います。知識が身に着くというか身に染みるというか。
そして、一つ目の物件が東京低利回りでしたので、次の物件は地方都市高利回りを狙いたいという気持ちになってきました。バランスをとるわけではないのですが経験しておきたいという心境です。
というわけで2つ目の物件購入については築古戸建投資に不動産屋と組んでチャレンジ