築古戸建投資に不動産屋と組んでチャレンジ

ひとつめの物件は、ローリスクローリターンで考え、東京の低利回り（値崩れしにくい）物件でしたので、二つ目の物件は少し、利回りのいい＝リスクもある、そういう物件を探すこととしました。

積極的な外注作戦

不動産投資関係の書籍などでは、ガラボロと呼ばれる築古で空室も目立つような物件を自分でリフォーム＆営業して、満室高利回り物件とするような、ある意味派手な手法が目につきます。しかし私は不器用でもありますし、ほかの事業もありますから、自分でのリフォームは最低限として積極的な外注を行いないながらやっていこうと思っていました。

私のポジションを整理

ここで私のポジションを整理すると
・物件探し→川下
・リフォーム→外注したい
・利回り→高くしたい

・・・こうみると無茶苦茶です。どこで利幅とるねんと。
それでも、川下は川下なりに需要のある物件を探せればいいし、リフォームは自分でやるより高くなっても時間の圧縮はできますし、品質も自分で造作するより格段に確かなので後々のクレームなども減るでしょう。リフォーム外注派の大家さんが多いのも事実なわけです。
ポイントは物件探しかなと。

築古戸建をチョイス

物件についてはこのころから戸建が自分にむいているかなと思うようになってきました。共有部分のない戸建は管理の手間暇がかなり小さくて済むだろうと。 とはいえ楽待やら健美家で物件探ししていてもなかなかこれという物件は探せません。悩んでいたところ戸建て再生系のセミナーをみつけたので参加してみることにしました。

東京のP社という不動産会社のセミナーです。
内容をざっくりまとめますと

・築古戸建ては低資金でも参入しやすい
・都内では値ごろ感がないので北関東を主戦場にしている
・いい物件を一般の人が探すのは困難
・DIY大家の失敗談（登壇者さんの実話で興味深かった）→時間がかかりすぎ機会損失
・修繕は業者に発注するべき
・ちょうどいい物件を探し修繕の計画と発注、客付けの協力（客付けそのものはその地域の不動産会社）と管理を行うビジネスモデル

という感じでした。
物件を見定める能力が無く、修繕を依頼しする業者にもツテのない私にはちょうどいいタイプのサービスではないかなという感想を持ちました。

一方でコンセプトには賛同するものの不安な点もありました。 この業者Pの信頼度ですね。聴いたこと無い業者でしたし初対面でしたから。
物件選定の精度はどうだろう？まじめに管理してくれるか？リフォーム費用が高すぎたりしないか？これらが不安点としてはありました。ひとつひとつ整理してみます。

・物件選定の精度はどうだろう？
ここについては実際に物件を提案された時点で熟考してもいいのかなと。結局最後は個別の話になるので。

・リフォーム費用が高すぎたりしないか？
実際問題は私はリフォーム修繕の素人ですからよくわかりません。ここで高く見積もられても見抜く力はないです。といいうことは逆に言うと詳細を考えてもムダで、金額ベースでの管理（予算だけ指定するなど）のほうが現実的かと思いました。

・まじめに管理してくれるか？
やってみなくちゃわからないことではありますが、戸建ての管理はそもそもあんまりやることはないはずなのでそんなに問題ないように感じてきました。むしろ管理をやらせてあげるからそれ以前の業務を真面目にやってねと言えるように思えます。

整理してみるとまずまず私の指向性と調和していると判断しました。

提案をもらい物件を選定する

P社から提案をもらってみることにしました。P社からの提案は
・1つ目が茨城結城市の戸建　400万円台
・2つ目が埼玉県加須市戸建　500万円台
この2つの提案がありました。
どちらの物件も駅や市の中心街からは離れています。車社会の地域ではありますがこれは少しリスクです。

とにかくすぐできるチェックを開始してみました。

・立地確認　→畑もあるような田舎の住宅地。角地。近隣におかしなものはなさそう。 ・近隣環境　→コンビニやガソリンスタンドはそこそこ近くに。でもすぐ近くではない。 ・大島てる　→問題なし ・ハザードマップ　→問題なし ・公示地価　→過去の取引母数が少なくあまり正確につかめず。100～200万くらい？ ・家賃相場　→戸建物件が非常に少なく比べにくい。 ・利回りと実効利回り　→リフォーム後再販の物件なのでリフォーム費用は0円として実効利回りで11％ほどありそうです。

近隣に戸建賃貸物件が少ないのはストロングポイントになりそうです。人口はそれなりにいる都市圏（小山都市圏21万人）なのでこれはチャンスかもと感じました。